Arsa birim değerlerine itiraz edilebilir mi?

Gayrimenkulü olanlar, her yıl mayıs ve kasım aylarında iki taksit halinde emlak vergisi ödüyorlar. “Mayıs geçti, Kasım’a daha çok var, emlak vergisi de nereden çıktı?” diyebilirsiniz. Yani bu dönemde emlak vergisinin normal şartlarda gündemimizde olmaması gerekiyor. Ama 2025 yılının emlak vergisi açısından özel bir durumu var. O da 2026 yılından itibaren uygulanacak olan emlak vergisi tutarlarına baz olan arsa/arazi birim değerlerinin bu dönemde belirleniyor olması. Bu yazımızda öncelikle emlak vergisinin yıllar itibarıyla artış yöntemi üzerinde duracağız. Ardından 4 yılda bir yapılan değer tespiti ve buna itiraz usulleri üzerinde duracağız.

EMLAK VERGİSİ ORANI

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar (konut, işyeri) ile arsa ve araziler emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi oranı gayrimenkulün türüne göre farklılıklar gösteriyor. Ayrıca büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde olan gayrimenkuller için vergi oranı iki kat olarak uygulanıyor. Bugün geçerli emlak vergisi oranları aşağıdaki tabloda yer alıyor:

YILLIK ARTIŞLAR

Emlak vergileri kural olarak her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor. Ancak Cumhurbaşkanının yeniden değerleme oranı kadar artırma yetkisi de bulunuyor. Buna göre 2023, 2024 ve 2025 yıllarında vergiler yukarıdaki kural gereği yeniden değerleme oranının yarısı kadar artarak uygulandı.

4 YILDA BİR YENİDEN BELİRLENİYOR

Dört yılda bir, yeniden değerleme oranında artırılmak yerine, emlak vergisi değerinin hesaplanmasında baz alınan arsa/arazi birim değerleri yeniden belirleniyor. İşte şu anda bu belirlemenin yapıldığı dönemde bulunuyoruz. Buna göre 2026 yılında ödenecek olan emlak vergilerine baz alınmak üzere, her mahalle, cadde ve sokak bazında arsa ve araziler için asgari ölçüde birim değerleri tespit edildi. Yanlış anlaşılmasın bu belirlemeler sadece arsaların vergi değerlerini ilgilendirmiyor. Binaların vergi değeri hesaplanırken de arsa metrekare birim değerleri kullanılıyor. Dolayısıyla bu değerlerde yapılan artış binaların vergi değerini ve ödenecek emlak vergisini de artırmış oluyor.

TAKDİR KOMİSYONU BELİRLİYOR

Arsa ve araziler için asgari ölçüde birim değer tespiti takdir komisyonları tarafından yapılıyor. Bu belirlemelerin ardından belediyeler 2026 yılından 2029 yılına kadar geçerli olacak emlak vergisi değerleri ve ödenecek emlak vergisi tutarlarını, takdir komisyonu tarafından takdir edilen arsa birim metrekare değerlerini baz alarak yeniden hesaplayacaklar. Belirlenen tutarlar 2026 yılı için geçerli oluyor ve bu yıl için ayrıca yeniden değerleme artışı yapılmıyor. 2027 ila 2029 yılları arasında uygulanacak tutarlar ise yukarıda belirttiğimiz gibi sadece yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmak suretiyle belirleniyor. Arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin belirlemesinde takdir komisyonlarına geniş bir takdir yetkisi tanındığından bazen fahiş takdirlerin yapıldığı da görülebiliyor.

TAKDİRİN ZAMANLAMASI

Takdir komisyonlarının arsalara ait dört yılda bir yaptıkları takdirlerin, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından (2026 başından) en az altı ay önce karara bağlanması gerekiyor. Bu kurala göre, bu yıl için takdir işlemlerinin tamamlanması gereken son tarih 30 Haziran 2025 oluyor. Arsalara ait olan komisyon kararları takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar ise il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında veriliyor.

LİSTELER ASILDI

Belediyeler tarafından yetki alanı içinde bulunan mahalle ve köy isimlerine göre düzenlenen listelerin bir örneğinin belediyenin ilana mahsus yerlerine asılması, bir örneğinin de ilgili muhtarlığa gönderilmesi ve 2026 yılının mayıs ayı sonuna kadar askıda kalması gerekiyor. Eski uygulamada takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı, sadece bu daire, kurum ve kuruluşlar tarafından, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde vergi mahkemesinde dava açılabiliyordu. Mükelleflerin dava açma hakkı yoktu. Anayasa Mahkemesi 2012 yılında verdiği bir kararla, takdir komisyonu kararlarının taşınmaz sahiplerini ilgilendirmesine rağmen, ilgili düzenlemeyle bu kişilerin dava açma hakkının elinden alınmış olduğunu belirterek söz konusu düzenlemeyi iptal etmişti. Böylelikle, tüm emlak vergisi mükelleflerinin de takdir komisyonları kararlarına karşı vergi mahkemesinde dava açabilmelerinin önü açılmış oldu. Anayasa Mahkemesinin bu kararı kapsamında, 2025 yılının haziran ayında 2026 yılı için kendi cadde ve sokağı için arsa metrekare değerinin çok yüksek belirlendiğini düşünen mükelleflerin komisyon kararlarına itiraz hakkı bulunuyor.

DAVA SÜRESİ 30 GÜN

Komisyon kararında kendisine ait arsa veya binanın bulunduğu yerdeki arsa birim metrekare değerlerinin çok yüksek tespit edildiğini düşünen mükelleflerin başvurabileceği yargı mercii Vergi Mahkemesi. Ancak Vergi Mahkemelerinde dava açma süresinin 30 gün olduğu unutulmamalı. Buna göre takdir komisyonu kararına karşı dava açmayı düşünen mükellefler, 30 günlük süreye dikkat ederek önümüzdeki günlerde dilekçe ile vergi mahkemesine başvuruda bulunabilirler. Bu süre içerisinde dava açılmadığı durumda takdir edilen değerler kesinleşiyor. Dolayısıyla 2026 yılı mayıs ayında emlak vergisini öderken yapılan itirazlar geçerli olmuyor. Bu nedenle belediye ve muhtarlıklarda asılı durumdaki listeleri vakit kaybetmeden inceleyerek, gayrimenkulünüzün bulunduğu arsanın yeni değerini öğrenip, fahiş bir artış olduğunu düşünüyorsanız yasal süresi içinde karara karşı vergi mahkemesinde dava açabilirsiniz.

SÜRENİN HESABI

30 günlük dava açma süresi hangi tarihten başlıyor, hangi tarihte bitiyor? Komisyon kararının ilgili birimlere gönderilmesine ilişkin son tarih belirlenmiş durumda; 30 Haziran 2025. Buna göre dava açma süresinin başlangıcı olarak 1 Temmuz’u mu baz alınmalıdır?Takdir komisyonu kararlarının; belediye veya muhtarlıktan yazılı başvuru yoluyla veya yazılı cevap almaksızın ilan panosundan öğrenmek suretiyle yahut site yönetimleri tarafından muhtarlıklar aracılığıyla rakamların öğrenilmesi ve maliklerin yazılı olarak haberdar edilmesi yolu ile öğrenilmesi mümkündür. Takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinin saptanmasında yaşanabilecek tartışmaları peşinen önlemek bakımından, takdir komisyonu kararlarının muhtarlıklara tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2025 tarihine kadar yapılmış olması nedeniyle, kural olarak 30 Haziran 2025 tarihinden itibaren 30 gün içinde (30 Temmuz akşamına kadar) davaların açılması gerektiği söylenebilecektir. Bu şekilde hesaplanan sürenin sonu vergi mahkemelerinin çalışmaya ara verme süresine (20 Temmuz-31 Ağustos) rastladığı durumda, bu sürenin sona erdiği günü izleyen günden itibaren 7 gün içerinde yani 8 Eylül 2025 Pazartesi gününe kadar dava açılmasının mümkün olduğunu da belirtmek isteriz.