Kentsel Dönüşümde Tıkanıklıkları Aşacak Yeni Düzenleme

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına rağmen yaşanan uyuşmazlıkları azaltmayı hedefleyen yeni düzenlemelerle, azınlık paylarının satışı, kamu önceliği, imar hakkı transferi ve müteahhit teminatlarında önemli kolaylıklar getirildi.

Kentsel dönüşüm sürecinde yıllardır yaşanan karar alma tıkanıklıklarını aşmayı amaçlayan yeni düzenlemeler, hak sahiplerinin endişelerini azaltacak önemli yenilikler içeriyor. Uzmanlara göre bu değişiklikler, süreci hızlandırırken mülkiyet hakkı ve şeffaflık konularında da yeni bir dönemin kapısını aralıyor.

KENTSEV Başkanı Haldun Ersen, salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklerin hisselerinin, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yoluyla diğer paydaşlara satılabileceğini belirtti. Paydaşların bu hisseleri almaması durumunda ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idarelerinin devreye girerek satın alma yapabileceğini söyledi.

Riskli alanlarda, anlaşma şartlarına uyulması halinde üçüncü kişilere satışın da mümkün olduğuna dikkat çeken Ersen, yıkılan riskli binaların arsasının satılmasına karar verilmesi durumunda önceliğin kamu kurumlarında olduğunu vurguladı. Ersen, “Kamu satın alırsa hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu düzenleme, ‘arsa satıldı ama biz ortada kaldık’ endişesini azaltmayı hedefliyor.” dedi.

Yeni düzenlemelerin en dikkat çekici başlıklarından biri ise imar hakkı transferi oldu. Ersen, zeminin yapılaşmaya uygun olmaması halinde imar hakkının başka bir parsele taşınabileceğini belirterek, bunun önemli ancak diğer maliklerin onayını gerektiren bir uygulama olduğunun altını çizdi. Ayrıca birden fazla riskli parselin salt çoğunlukla, boş parsellerin ise oy birliğiyle birleştirilebileceğini ifade etti.

Müteahhitler açısından da önemli bir kolaylık getirildi. 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatlarında verilen teminatların, müteahhidin talebiyle yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebileceğini söyleyen Ersen, bunun maliyet baskısı yaşayan sektör için rahatlatıcı olacağını belirtti.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise kamuoyunda dile getirilen “devlet vatandaşın gayrimenkulüne el koyacak” iddialarının gerçeği yansıtmadığını vurguladı. Kiraz, düzenlemenin temel amacının vatandaşı korumak olduğunu belirterek, kötü niyetli satışların önüne geçilmesinin hedeflendiğini söyledi.

Kiraz, dönüşüm sürecinin başında yapılacak toplantılarla tüm hak sahiplerinin bilgilendirileceğini, kararların salt çoğunlukla alınacağını ve karara katılmayanların paylarının yasal sürelere uyularak açık artırma yoluyla satılabileceğini aktardı. Ayrıca uygulama toplantısı yapılmadan ve ortak karar protokolü düzenlenmeden ruhsat başvurusu yapılamayacağını da hatırlattı.

Şehircilik, Kentsel Dönüşüm ve Entegre Tesis Yönetim Derneği Başkanı Hüseyin Kılınçarslan, söz konusu değişiklikleri yalnızca bir mevzuat güncellemesi olarak değil, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandıran ve şeffaflaştıran stratejik bir adım olarak değerlendirdi. Salt çoğunluk kararının, yıllardır süreci kilitleyen uzlaşmazlıklara rasyonel bir çözüm sunduğunu ifade etti.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ise imar hakkı transferinin yönetmelikte açık şekilde yer almasının belirsizlikleri ortadan kaldıracağını belirterek, bu düzenlemenin süreci daha net ve tartışmasız hale getireceğini söyledi. Yüksel ayrıca, 2024 öncesi sözleşmelerde geçerli olan yüzde 10’luk müteahhit teminatının bir kısmının geri alınabilmesine imkan tanınmasının sektördeki mağduriyetleri azaltacağını vurguladı.

Uzmanlar, yeni düzenlemelerin temel hedefinin kentsel dönüşümde süreci hızlandırmak, afet riskini azaltmak ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi korumak olduğunu belirtiyor.